住宅ローンはネット銀行？

住宅ローンの変動金利はネット銀行がめちゃくちゃ安いです。SBI銀行とじぶん銀行が断トツで安いです。金利がとてもよい代わりに何かデメリットはあるのでしょうか？

ネット銀行はつぶれやすい？

よくネット銀行は怪しいし、３５年後には潰れるのでは？という不安から大手銀行や都市銀行を選んでいる方がいます。
たとえばＳＢＩネット銀行で検討してみます。三井住友信託銀行が５０％株主になっていますので、三井住友信託銀行がＳＢＩネット銀行を見捨てるようなことはないと思います。ネット銀行といえど、大手の資本が入っていますので、完全に独立したような銀行はないですので実は安心だったりします。最初に触れたじぶん銀行はＡＵが親会社です。 また、ＳＢＩネット銀行は最近島根銀行と資本提携しました。提携した理由は島根銀行が「資金運用のノウハウや営業コストの削減の支援も受け、収益力を高める方針」だからだそうです。ということはＳＢＩネット銀行は島根銀行よりもコストがかかっていないということですね。なので、赤字続きでつぶれるようなことも地方銀行より確率は低いと考えています。

ネット銀行は困った時に対応してくれないのでは？

ネット銀行は店舗がないところも多いですので、何かあった時の相談先が不安です。これが大きなデメリットになっています。一部相談できる箇所はありますが都心だけだったりするのでなかなか不安です。そこで不安を解消するのが店舗もあるネット銀行です。具体的には「イオン銀行」です。イオン銀行はネット銀行（正式には違いますが…）ですが、イオンの中に有人店舗もあります。金利はＳＢＩ銀行やじぶん銀行には劣りますが、その次に金利はお安くなっています。有人店舗もイオンの営業中は空いていますので、サラリーマンでも会社帰りに寄ることができます。

まとめ

ネット銀行の低金利のメリットを受けつつ、困った時の不安を解消するにはイオン銀行がバランスがよく、オススメです。


 

投資実績201908

２０１９年８月のインカムゲインを公開します。

配当金　 　　 ：34,074円

貸株金利          ：25,908円

ｿｰｼｬﾙﾚﾝﾃﾞｨﾝｸﾞ： 1,905円

トータルで６１，８８７円でした。今月は配当があったことと、投資信託分も配当がありました。企業価値成長小型ファンドも配当は出たのですが、全部原本が配当に回っただけなので、購入手数料分損した形です。半年に１度分配金が必ずあるような設計になっていますが、損した時は配当をなしにして欲しいです・・・貸株金利も順調に下がり中です。

プレリートファンドは保有している１つの物件がエグジットされました。あと１物件分が返ってくれば全てが無事に生還です！！

ロボアドは大きく下がったので追加購入しました。追加方法はこちらの記事です。そのルール通りにしていましたが、ずっと下がっていたので途中で追加投資はやめときました。

今月の積立投資です。

IDECO：12,000円

積立NISA:32,400円

楽天カード：50,000円

ＴＨＥＯ：40,000円

楽ラップ：10,000円

外貨積立：1,500円

定期年金：10,000円

tsumiki証券：3,000円

トータルで１５８，９００円でした。ＴＨＥＯがいつもよりも多めです。楽ラップは他のロボアドと違って為替ヘッジされているのでいいなぁと思っていましたが、最近の円高にはあまりなすすべなしのようですので、円安になるか株価が上がった時には楽ラップは全部解約しようと思います。ＴＨＥＯが手数料を大きく下げてきたので楽ラップで投資する意味がなくなってきました。楽ラップも追撃してくれるかなと思っていましたが、全く動きがありませんので・・・

株は税金対策で売って買いなおししました。たぶん今が底値圏の雰囲気が漂っています。今耐えしのげれば上昇していく可能性が高いと思っています。なので、何とか耐えきろうと思います。

消費税増税がありますが、増税前に買い込むことはしなそうです。正直増税慣れしてるというか、量が減って価格据え置きになれたというか、２％上がる程度では精神的にびくともしない気がします。なんかスタグフレーション慣れですね＞＜

でも、９月の楽天スーパーセールはチェックします。

 

住宅ローン返済時のポートフォリオ

今は超低金利で、住宅ローン減税を使うと利息よりも減税の方が多いため、１０年（消費税１０％特別期間に借りる場合は１３年）は繰り上げ返済をせずに資産運用をする方が多いと思います。その場合のリスクを低くしてリターンを得るためのポートフォリオを考えます。

まず、前提として変動金利で３５年ローンを借りているものとします。オーバーローン等で住宅ローン減税と利息の差を取ろうとしている方はほぼこのパターンみたいです。

ローン返済時のリスクとしては断トツで金利が上がることです。金利が上がっては元も子もないのです。そのため、金利が上がると株価が下がる銘柄はやめ、金利が上がると株価が上がる銘柄の割合を増やします。

金利が上がるとよい業界

金利が上がると儲かる業界は断トツで銀行です。銀行株は配当も高いので銀行株をポートフォリオに増やすことがリスク管理としてベターな選択だと思います。ただ、地銀は統廃合リスク等もありますので、極力メジャーな銀行か若しくは自分がローンを借りている銀行の株をポートフォリオに入れておくという手がよいかなと思います。

金利が上がるとまずい業界

これは主にお金を借りて回している業界です。Ｊリートと建築ですね。Ｊリートは低金利で借り換えをしつつ、物件を買いあさっているので今とても株価が高くなっています。正直うらやましいのですが、金利が上がると一気に好循環が止まってしまってマイナスになっていきますので、住宅ローン返済時にはリスクになります。そのためポートフォリオにはあまり入れないことがお勧めです。
建築は住宅ローンの金利が高くなるとマンションは売れなくなっていきますので同じく金利上昇時に株価が下がることになります。建築もリスク管理としてはポートフォリオからは外した方がいいと考えます。

まとめ

変動金利で借りている時に、金利が上がって返済額が上がりつつ、金融資産は株価下落で下がりつつというのは悲惨になりますので、金利が上がったとしても金融資産が減らないようなポートフォリオを構築して住宅ローン減税の１０年間を乗り切ることが重要かなと思います。イチかバチかで１０年金利が上がらないに全力をかけるのも手だとは思いますが、精神衛生上は１０年間はディフェンスも意識することが大切です。

 

家の値段は昔と変わらない？？

実際に住宅ローンを試算してみたら、予想よりも家が高くなかったことがわかりました。
自分の昔のイメージですと、家の値段は３９００万とかで、金利は３％のイメージがありました。今はマンションを買うと最低でも６０００万ぐらいなので手に届かないレベルにあるなぁと思っていましたが、実際にモデルルームに行ったり住宅ローンの話を聞いたら違うことがわかりました。

では、試算してみます。資産はSBIネット銀行を使っています。ホームページに載っている３５年金利は０．４５７％となっていますが、提携ローンなどを使うと０．４％を切るような感じみたいです。https://simulation.netbk.co.jp/cgi/RnLoanSimulationScreenChanges.cgi


昔の条件で試算してみます。総額３９００万の家を３５年ローンで借りて、金利が３％だとすると総返済額は約６３０９万になります。
今の条件で試算してみます。総額６０００万の家を３５年ローンで借りて、金利が０．４％だとすると総返済額は約６４３２万になります。

このように金利の違いを考慮すると、昔の４０００万は今の６０００万と同じぐらいです。マンション価格が高止まりしていて高い印象がありますが、実際に払う金額は昔から変わっていないようです。結局、一般人が買える金額が落としどころになるので、金利が下がるとその分物件価格が上がり、物件の価格は変動しないという流れになっているようです。

 

家の買い控えは正解？？投げ売りはある？？

東京オリンピック後に暴落するとかのうわさで一軒家やマンションを買い控えしている人は多いと思います。リーマン後のように投げ売り状態になるのか検討してみました。

全体的に投げ売り状態になるか？

ならないと踏んでいます。リーマンショックの時は誰もお金を貸してくれなくなって現金を持っている人ぐらいしか買えない状態になっていました。今は昔と違って世の中にお金がじゃぶじゃぶあふれていますので買いたいけど銀行が貸してくれないから買えない状態まではいかないと踏んでいます。また、リーマンの時に現金で買いまくって成功したアパホテルの成功例もありますので、アベノミクスで儲けた投資家たちはそれなりな現金をもって物件を買えるチャンスを待っています。なので、全体の暴落までいかない間に資金が入ってくると考えています。

デベロッパーがつぶれて投げ売り状態になるか？

ならないと踏んでいます。潰れそうなデベロッパーはもう潰れていて、今は大手の寡占状態になっています。リーマンのころはマンションばかりを手掛けていて、売れなくなって現金が必要になって投げ売りして…を繰り返して倒産する会社が多かったです。今はマンションの建築主を見ても知ってる会社しかいませんし、マンションだけをやっているデベロッパーはほぼありません。マンションぐらいしか手掛けていなそうなデベロッパーの決算書を見てみると建築事業の中の分類が、住宅、工場物流、教育文化、医療福祉、宿泊施設、商業などのように分類が分かれて記載されていますし、マンションが５０％以上とかの状態にもなっていません。デベロッパーに体力があるため売れない物件はそのまま放置している状態です。近所のOpen〇ウスもそんな感じになっています。そのため、デベロッパーがつぶれて投げ売り状態になることはないと考えています。

東京オリンピック終わりの需要減で投げ売り状態になるか？

東京オリンピックの影響はほぼないと考えています。需要が多少減るのは間違いないと思いますが、建築関係者の年齢が高くて働き手が少ないので需要の減少以上に対応できるさ作業量が減っているはずです。例えば、去年の大阪の台風の時、屋根を直して欲しいのに建築業者が忙しすぎて見積もりすら数か月たっても取ってもらえない状態でした。急なことが来た時に全く対応できないぐらい人がいません。そのため東京オリンピックの建築需要が減ることにより投げ売り状態になることはないと考えています。

人口減少による需要減で投げ売り状態になるか？

部分的にはなると考えています。それは付加価値のない物件です。駅直結とか特別な付加価値がある物件は下がらないと考えています。駅から徒歩１５分とかは買い手が付かなくなって投げ売りになると考えています。でも、投げ売りの物件を買ったとして、それを売ろうとしても売れないはずですよね。投げ売りから年数もたってもっと不人気になっているはずです。家の価値は「購入価格ー売却価格」かなと思います。条件が悪くて投げ売りとなった物件はたとえ購入価格が安くなっても売却価格もさらに安くなるのであまり買うことはオススメできません。

まとめ

以上より、将来の暴落を願っていてもあまりそのような状態になる環境にはないと考えています。もし今賃貸に住んでいるのであれば家賃を５年も払うと５００万ぐらいになりそうですので、５００万を購入金額に足して家を買ってしまった方がメリットがあるのかなと思っています。私は購入に向けて進んでいます。